PŘEDBĚŽNÁ KALKULACE A PŘEDBĚŽNÁ KALKULACE

Záměr prodeje nemovitostí na Vinici byl v lednu zrušen. U některých zastupitelů tento krok vyvolal emoce, které nám připadají nepřiměřené. Čím jiným situaci uvést na pravou míru, než jasnými čísly?

Rozhodli jsme se proto zveřejnit dva texty. Oba se jmenují skoro stejně: Předběžná kalkulace.

První text je součástí dokumentu, který byl vypracován na městském úřadu v Blatné. Vypracoval ho odbor majetku, investic a rozvoje v červnu 2016, před tím, než zastupitelstvo záměr prodeje schvalovalo. Dokument naleznete v originálu na městském úřadu, kde je veřejnosti k dispozici k nahlédnutí. Citujeme z něj část, která je čísel plná. Je v ní na začátku uvedeno, na kolik odhaduje odbor současnou cenu nemovitostí. A také, na konci, jaké doporučuje minimální podání případného zájemce o koupi. Ta další čísla jsou také zajímavá, i početní úkony s nimi.

Chtěli bychom upozornit i na část, která je věnovaná kalkulaci nákladů na případné zasíťování domu č.p. 394, vily Fiala. Je v tabulce zvýrazněna modře. Odbor dochází k odhadované částce 1 507 800,- Kč.

V textu je uvedeno, že se nevychází ze žádného znaleckého posudku, odhad ceny nemovitostí bude zpracován. Uveďme pro úplnost, že tento odhad byl pravděpodobně zpracován v prosinci 2016, tedy o půl roku později (soudíme tak podle odpovědi MěÚ na dotaz spolku Kontrolní skupina.cz z.s. ze dne 10.11.2016).

Druhý dokument je součástí žádosti o pronájem uvedených nemovitostí na Vinici našemu spolku. Jedná se o rámcovou kalkulaci odhadovaných nákladů na první roky realizace našeho projektu – projektu na postupné uklízení, údržbu a zpřístupňování vily Fiala veřejnosti. V této tabulce uvádíme náklady, které jsou nutné pro realizaci aktivit. Náklady na sanaci současného stavu domu, zahrady, jejich oplocení. Některé jsme vypočítali zprůměrováním několika předběžných nabídek firem, jiné po konzultaci s odborníky, další odhadujeme podle vlastních zkušeností. Obsahují také částku na sanaci budovy, kterou pro nás zpracoval autorizovaný inženýr v oboru pozemní stavitelství. Jsou to náklady, které chceme do pozemku a jeho údržby investovat. Naší prací, s pomocí dobrovolníků, sponzoringem, dary, sbírkou. Takto předběžně nám to vyšlo na 1 405 002,- Kč.

Došli jsme k podobné částce, jako jsou městem odhadované náklady na zasíťování pozemku. Kdyby tedy vedení města svolilo a realizaci našeho projektu na obecním pozemku umožnilo, získalo by hodnoty ve skoro stejné výši. A navíc by mu stále patřily zahrada i jedinečná, historicky i architektonicky hodnotná stavba. Nám to připadá jako výhodná nabídka. A vám?

Dokument číslo 1:

Předběžná kalkulace minimálně požadované kupní ceny za prodej nemovitých věcí v lokalitě VINICE – objekt čp. 394 „Krčkovna“ s přilehlými pozemky, k. ú. Blatná

Kalkulace je provedena bez uvažování ceny objektu. Cenu objektu nepovažujeme za podstatnou vzhledem ke stavu stavby. Pro účely kupní ceny však bude cena vyčíslena následně, přičemž podkladem bude znalecký posudek. Kalkulace ceny vychází z prodejů stavebních pozemků na Blýskavkách, kdy město požadovalo min. Podání v rámci výběrového řízení na prodej ve výši 600,- Kč/m2.

Kalkulace prodejní ceny pozemků:

st.p. č 447, jehož součástí je stavba čp. 394 …230 m2 x 600,-Kč/m2 … 138.000,-Kč

p.č. 971/10 (zahrada) …3708 m2 x 600,- Kč/m2 … 2.224.800,-Kč

p.č. 969/2 (pozemek okolo objektu čp. 394) … 759m2 x 600,- Kč/m2 … 477.000,-Kč

část pozemku p.č. 971/5 … cca 130m 2 x 600,- Kč/m2 … 78.000,-Kč

celkem kupní cena při minimální částce 600,- Kč/m2 … cca 2.887.800,- Kč (cca 4.863 m2)

Odečty nákladů pro případ, že by město zůstalo majitelem předmětných nemovitých věcí a muselo by provést investice spojené se zasíťováním lokality apod.:

vynětí pozemku p.č. 969/2 z PUPFL (795 m2) … mínus cca 60.000,- Kč

vynětí části pozemku p.č. 869/1 (cca 165m2) z PUPFL za účelem rozšíření přístupové komunikace … mínus cca 12.500,- Kč

výstavba příjezdové komunikace … mínus 300.000,- Kč

výstavba vnitřních komunikací na „zahradě“ … mínus 450.000,- Kč

výstavba přečerpávací stanice kanalizace vč. Výtlaku … mínus 450.000,- Kč

výstavba kanalizace na hranici prodávané lokality … mínus 150.000,- Kč

výstavba kanalizace vnitřní (na „zahradě) … mínus 150.000,- Kč

výstavba plynovodu na hranici prodávané lokality … mínus 80.000,- Kč

výstavba plynovodu vnitřního (na „zahradě) … mínus 120.000,- Kč

výstavba vodovodu na hranici prodávané lokality … mínus 100.000,- Kč

výstavba vodovodu vnitřního (na „zahradě) … mínus 150.000,- Kč

výstavba opěrné zdi podél nové komunikace u lesa … mínus 150.000,- Kč

celkem odečet mínus 2.172.500,- Kč

bilance 2.887.800,- Kč mínus 2.172.500,- Kč = 715.300,- Kč/4.863 m2 = cca 147,- Kč/m2

Pokud budeme vycházet z uvedené kalkulace, mělo by nejnižší podání nabídky na prodej nemovitých věcí v lokalitě Vinice činit částku ve výši 715.300,- Kč, což odpovívá zhruba cenové relaci ve výši cca 147,- Kč/m2 bez kalkulace hodnoty objektu, přičemž s hodnotou objektu momentálně neuvažujeme, jelikož dle našeho názoru není vysoká a náklady na případnou demolici budou značné, nicméně znalecký posudek na objekt budeme mít k dispozici.

K uvedenému je však nutné doplnit další fakta. Výstavba přístupové komunikace a její rozšíření, včetně opěrné zdi a vynětí z lesního fondu a realizaci venkovních sítí v této souvislosti by město realizovalo i v případě, že by se prostor zahrady neprodával a uvažovalo by o zasíťování pouze objektu čp. 394. Z tohoto důvodu tyto náklady (jak uvádíme výše jako „na hranici prodávané lokality“) opětovně v této kalkulaci připočítáme:

715.300,- Kč plus:

vynětí části pozemku p.č. 969/1 (cca 165 m2) z PUPFL za účelem rozšíření přístupové komunikace … cca 12.500,- Kč

výstavba příjezdové komunikace … 300.000,- Kč

výstavba kanalizace na hranici prodávané lokality … 150.000,- Kč

výstavba plynovodu na hranici prodávané lokality … 80.000,- Kč

výstavba vodovodu na hranici prodávané lokality … 100.000,- Kč

výstavba opěrné zdi podél nové komunikace u lesa … 150.000,- Kč

= 1.507.800,- Kč/plocha cca 4.863 m2 = cena cca 310,- Kč/m2

Z takto provedené kalkulace vyplývá, že město by za prodej mělo požadovat minimální částku právě v této výši, přičemž v této kalkulaci není zohledněna cena objektu tak, jak popisujeme výše. Minimální podání případného zájemce by tudíž mělo činit částku v celkové výši 1.500.000,- Kč za prodávané pozemky (znalecký posudek za objekt se zpracovává).

Vysvětlivky:

PUPFL = pozemek určený k funkci lesa

p.č. = parcelní číslo

st. p.č. = stavební parcelní číslo

čp. = číslo popisné

k.ú. = katastrální území

Dokument číslo 2:

Naše předběžná kalkulace:

náklady

realizace

částka

poznámka
Oplocení pozemku 969/2

2017

74 567 Kč

vyhodnocení tří nabídek
Rekonstrukce oplocení pozemku 971

2017 – 2021

35 452 Kč

vyhodnocení tři nabídek
Zakrytí jímky před domem

2017

3 700 Kč

konzultace místní stavebniny
Vykácení náletových dřevin

2017 – 2021

79 650 Kč

vyhodnocení tří nabídek
Sanace budovy

do roku 2021

461 633 Kč

kvalifikovaný odhad
Práce (příprava, realizace, propagace, fundraising, administrace projektu)

2017 – 2021

750 000 Kč

1000 hodin po 150Kč za rok
Celkové náklady bez jakékoliv účasti města:

1 405 002 Kč